양도세기본세율 계산하는 방법부터 확인하세요
얼마 전 집을 팔려는 지인이 양도차익이 1억 원이면 세율 35%를 그대로 곱하면 되느냐고 묻더라고요. 양도세기본세율은 그렇게 계산하지 않습니다. 실제로는 취득비용과 공제액을 뺀 뒤 과세표준을 구하고, 그 금액에 해당하는 세율과 누진공제액을 적용합니다. 순서만 잡으면 숫자가 훨씬 덜 낯설어집니다.
양도차익과 과세표준부터 구하기
양도소득세 계산의 출발점은 판 가격에서 산 가격을 빼는 것입니다. 여기에 인정되는 필요경비도 차감하면 양도차익이 나옵니다. 취득세, 취득·양도 과정의 중개수수료, 법무사 비용 등이 대표적인 항목입니다. 다만 지출했다고 해서 모두 인정되는 것은 아니니 계약서와 영수증, 이체 내역을 챙겨두는 게 좋습니다. 국세청도 홈택스 신고 과정에서 취득가액과 필요경비를 각각 입력하도록 안내합니다.
그다음 적용 대상이라면 장기보유특별공제 등을 반영하고, 양도소득기본공제 250만 원을 뺍니다. 이렇게 남은 금액이 세율표에 넣을 과세표준입니다. 양도소득기본공제는 자산 구분에 따라 연간 적용되며, 미등기 양도자산처럼 공제 대상에서 제외되는 경우도 있습니다. 양도차익과 과세표준을 같은 금액으로 생각하면 예상 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
양도세기본세율은 구간별로 이렇게 적용돼요
국세청이 안내하는 기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 올라갑니다. 아래 금액은 양도가액이나 양도차익이 아니라 공제를 반영한 과세표준 기준입니다.
- 1,400만 원 이하: 6%
- 1,400만 원 초과~5,000만 원 이하: 15%, 누진공제 126만 원
- 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하: 24%, 누진공제 576만 원
- 8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하: 35%, 누진공제 1,544만 원
- 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하: 38%, 누진공제 1,994만 원
- 3억 원 초과~5억 원 이하: 40%, 누진공제 2,594만 원
- 5억 원 초과~10억 원 이하: 42%, 누진공제 3,594만 원
- 10억 원 초과: 45%, 누진공제 6,594만 원
계산식은 ‘과세표준 × 해당 구간 세율 − 누진공제액’입니다. 높은 세율이 과세표준 전체에 단순히 적용되는 것으로 보이지 않도록 누진공제액을 빼는 방식이죠. 예를 들어 과세표준이 6,000만 원이라면 24%를 곱한 1,440만 원에서 576만 원을 빼 산출세액 864만 원이 됩니다. 이는 공제·감면 등을 추가로 반영하기 전 금액입니다.
집을 판 사례로 계산 순서를 따라가면
집을 3억 원에 사서 4억 원에 팔았고, 인정되는 필요경비가 1,000만 원이라고 가정해볼게요. 양도차익은 9,000만 원입니다. 보유기간이 2년 6개월이라 장기보유특별공제가 없고, 다른 양도 내역이나 감면도 없다고 하면 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준은 8,750만 원입니다.
이 금액은 8,800만 원 이하 구간이므로 24%를 적용합니다. 8,750만 원에 24%를 곱하면 2,100만 원, 여기서 누진공제 576만 원을 빼면 양도소득세 산출세액은 1,524만 원입니다. 처음의 매매차익 1억 원에 세율을 바로 곱한 값과 차이가 꽤 크죠. 실제 납부액은 개인별 공제·감면과 별도로 신고하는 지방소득세 등을 확인해야 합니다.
기본세율을 적용하기 전 확인할 것
모든 부동산 거래에 위 표를 그대로 넣을 수 있는 건 아닙니다. 1세대 1주택은 보유·거주 요건 등을 충족하면 비과세될 수 있고, 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익을 계산합니다. 반대로 보유기간이 짧은 주택이나 분양권, 비사업용 토지에는 다른 세율이 적용될 수 있습니다. 주식 양도 역시 일반적인 부동산 양도와 세율 체계가 다릅니다.
다주택자라면 주택 수와 조정대상지역 여부도 확인해야 합니다. 국세청 안내에 따르면 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 따라서 예전에 기본세율로 계산했던 경험만 믿고 현재 거래에 그대로 적용하면 차이가 날 수 있습니다. 양도일과 주택별 조건을 확인한 뒤 홈택스 모의계산으로 예상액을 비교하면 이해가 쉬워집니다.
신고 일정도 함께 적어두면 마음이 편합니다. 부동산을 양도했다면 원칙적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부를 해야 합니다. 세율표는 계산의 마지막 단계에 가깝습니다. 제 생각에는 먼저 비과세 여부와 적용 세율을 확인하고, 비용 증빙을 모아 과세표준을 정확히 만드는 일이 가장 중요합니다.
