중개수수료 계산하고 협의하는 방법
얼마 전 지인이 전셋집 계약을 앞두고 중개수수료가 얼마인지 물어봤어요. 보증금에 요율만 곱하면 될 줄 알았는데, 거래 종류와 금액에 따라 적용하는 요율이 달랐습니다. 계약서에 서명하기 전에 계산 기준부터 확인해 두면 비용을 예상하기가 훨씬 수월합니다.
중개수수료는 상한액부터 계산해요
흔히 중개수수료라고 부르는 비용의 법적 이름은 중개보수입니다. 주택은 매매인지 임대차인지, 거래금액이 어느 구간에 속하는지에 따라 상한요율이 정해집니다. 계산식은 거래금액에 상한요율을 곱하는 방식이에요. 소액 거래처럼 한도액이 따로 있는 구간에서는 계산한 금액이 한도액을 넘더라도 한도액까지만 받을 수 있습니다.
여기서 상한요율은 반드시 내야 하는 요율이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙에 따르면 중개보수는 정해진 한도 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인은 각각 자신의 중개보수를 부담하며, 상한액도 각 의뢰인에게 따로 적용됩니다. 양쪽의 보수를 합쳐 한 사람에게 청구하는 방식으로 이해하면 금액을 잘못 예상하기 쉬워요.
예를 들어 서울에서 주택을 7억 원에 매매한다면 해당 구간의 상한요율은 0.4%입니다. 7억 원에 0.4%를 곱한 280만 원이 한쪽 의뢰인에게 적용되는 중개보수 상한액이에요. 실제 지급액은 이 범위에서 협의한 금액입니다.
매매와 전세는 금액 구간을 먼저 보세요
서울시의 주택 중개보수 기준을 보면, 매매는 5천만 원 미만 0.6%에 한도액 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만 0.5%에 한도액 80만 원입니다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 상한입니다.
전세를 포함한 임대차는 구간이 다릅니다. 5천만 원 미만은 0.5%에 한도액 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%에 한도액 30만 원입니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%예요. 보증금 3억 원짜리 전세라면 3억 원에 0.3%를 곱한 90만 원이 상한액입니다.
거래금액이 구간 경계에 걸쳐 있다면 ‘이상’과 ‘미만’을 구분해야 합니다. 전세보증금이 정확히 1억 원이면 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간이 아니라 1억 원 이상 6억 원 미만 구간에 들어갑니다. 주택 중개보수에는 시·도 조례도 적용되므로, 서울 외 지역의 집이라면 해당 지역의 공시된 요율표를 확인하는 편이 정확합니다.
월세는 보증금에 월세 100개월분을 더해요
월세 계약은 실제 보증금만으로 중개수수료를 계산하지 않습니다. 먼저 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 구합니다. 보증금 1천만 원에 월세 50만 원인 집이라면 거래금액은 1천만 원에 5천만 원을 더한 6천만 원이에요. 서울 주택 임대차 기준으로는 이 구간의 상한요율이 0.4%이므로 상한액은 24만 원입니다.
예외도 있습니다. 월세의 100배를 더한 거래금액이 5천만 원 미만이면 월세의 70배를 더한 금액으로 다시 계산합니다. 보증금 1천만 원, 월세 30만 원이라면 첫 계산은 4천만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 1천만 원에 월세 30만 원의 70배인 2천100만 원을 더해 거래금액을 3천100만 원으로 잡습니다. 여기에 상한요율 0.5%를 적용하면 중개보수 상한액은 15만5천 원입니다.
이 계산에서 100과 70은 계약 기간이 아닙니다. 중개보수를 산정하기 위해 월세를 거래금액으로 환산할 때 쓰는 숫자예요. 1년 계약인지 2년 계약인지에 따라 월세를 12개월치나 24개월치로 바꿔 곱하면 다른 금액이 나옵니다.
계약 전에는 보수와 지급 시기를 함께 확인하세요
계산한 상한액을 알았다면 계약을 진행하기 전에 실제 중개보수를 얼마로 할지 이야기해 두는 게 좋습니다. 예를 들어 상한액이 90만 원인 전세 계약에서 70만 원으로 협의했다면, 그 금액과 부가가치세 포함 여부를 확인하세요. 부가가치세는 별도로 부과될 수 있으니 처음 들은 금액이 최종 지급액인지 묻는 것만으로도 혼란을 줄일 수 있습니다.
오피스텔은 주택과 같은 요율표를 그대로 적용하지 않는다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 부엌·화장실·목욕시설 등의 요건을 갖춘 오피스텔은 매매 상한 0.5%, 임대차 상한 0.4%가 적용됩니다. 그 밖의 오피스텔이나 상가·토지 등은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 겉으로 보기에 살림집처럼 보여도 계약하려는 물건의 종류를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
중개보수를 언제 낼지도 미리 맞춰 두면 편합니다. 공인중개사법 시행령상 지급 시기는 당사자 사이의 약정에 따르고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 서울시 부동산 중개보수 안내에서도 같은 기준을 확인할 수 있어요. 집값이나 보증금에만 신경 쓰기 쉬운 계약일이지만, 중개보수 금액과 지급 시기까지 서로 확인해 두면 잔금 날의 지출을 차분하게 준비할 수 있습니다.
