토지사용승낙서 쓰는 방법, 처음 준비할 때 빠뜨리기 쉬운 부분

Last Updated : 2026-09-28

얼마 전 지인이 작은 창고를 짓겠다며 땅 문제를 알아보다가 토지사용승낙서라는 말을 처음 들었다고 하더라고요. 이름만 보면 단순히 “써도 됩니다” 정도의 확인서처럼 느껴지는데, 실제로는 건축허가, 개발행위허가, 농지 관련 절차, 진입로 확보 같은 상황에서 꽤 자주 등장하는 서류입니다.

사실 토지사용승낙서는 땅 주인이 다른 사람에게 일정한 목적 범위 안에서 토지를 사용해도 된다고 허락하는 문서입니다. 매매계약서처럼 소유권을 넘기는 서류는 아니고, 임대차계약서처럼 사용료와 기간을 자세히 정하는 계약서와도 조금 다릅니다. 다만 관청 제출용으로 쓰이거나 공사·허가와 연결될 수 있어서, 대충 적었다가는 나중에 서로 곤란해질 수 있습니다.

토지사용승낙서가 필요한 경우

가장 흔한 사례는 남의 땅 일부를 진입로로 써야 할 때입니다. 예를 들어 내 땅이 도로와 직접 닿아 있지 않거나, 차량 출입을 위해 옆 필지 일부를 지나가야 하는 경우가 있습니다. 이때 관청에서는 실제로 그 땅을 사용할 권한이 있는지 확인하려고 토지사용승낙서를 요구할 수 있습니다.

건축허가나 개발행위허가 과정에서도 자주 나옵니다. 건물을 짓는 땅은 내 소유지만 배수관, 전기 인입, 임시 공사용 통로가 다른 사람의 토지를 지나가야 할 수도 있거든요. 또 농막 설치, 태양광 설비, 묘지 진입로, 임시 야적장처럼 일정 기간 토지를 쓰는 경우에도 작성하는 일이 있습니다.

건축허가 신청 과정에서 진입로 사용권을 증명해야 하는 경우
상하수도관, 전기선, 배수로 등이 다른 필지를 지나가는 경우
개발행위허가나 농지 관련 절차에서 사용 동의가 필요한 경우
공사 기간 동안 임시 통행로나 작업 공간을 빌리는 경우

근데 여기서 중요한 점은, “토지사용승낙서가 있으면 뭐든 할 수 있다”는 뜻은 아니라는 겁니다. 토지이용계획, 건축법상 도로 요건, 농지·산지 규제, 지자체 조례 같은 다른 조건은 별도로 맞아야 합니다. 승낙서는 사용 허락을 보여주는 서류일 뿐, 허가 자체를 보장하는 만능열쇠는 아닙니다.

꼭 들어가야 할 내용

토지사용승낙서에는 누가, 어떤 땅을, 어떤 목적으로, 어느 기간 동안 쓰는지가 분명해야 합니다. 말로는 서로 다 이해했다고 해도, 문서에 빠져 있으면 나중에 해석이 갈릴 수 있습니다. 특히 토지 소재지와 지번은 등기사항증명서나 토지대장에 적힌 내용과 맞춰 쓰는 게 안전합니다.

기본 항목은 생각보다 단순합니다. 토지 소유자 이름과 주소, 사용하려는 사람의 이름과 주소, 대상 토지의 소재지·지번·지목·면적, 사용 목적, 사용 기간, 사용 범위, 작성일, 서명 또는 날인이 들어갑니다. 공동소유 토지라면 지분권자 중 한 명만 서명해서 끝나는 문제가 아닐 수 있습니다. 공동소유자 전원의 동의가 필요한지 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

사용 목적은 구체적으로 적기

“토지 사용”이라고만 쓰면 너무 넓습니다. 예를 들어 “건축허가 신청 및 진입로 통행 목적”, “상수도관 매설 및 유지관리 목적”, “공사 차량 임시 통행 목적”처럼 실제 쓰임새를 적는 게 좋습니다. 목적이 넓을수록 쓰는 사람은 편하지만, 소유자 입장에서는 부담이 커질 수 있습니다.

사용 범위와 기간도 숫자로 남기기

사용 범위는 가능하면 도면이나 위치 표시와 함께 남기는 게 좋습니다. 전체 1,000㎡ 중 60㎡만 진입로로 쓰는 상황이라면, “일부”라는 말보다 폭 3m, 길이 20m처럼 숫자로 적는 편이 분쟁을 줄입니다. 기간도 “허가 완료 시까지”, “공사 완료 후 30일까지”, “2027년 12월 31일까지”처럼 끝나는 시점을 알 수 있어야 합니다.

작성할 때 자주 생기는 실수

첫 번째 실수는 인감이나 본인 확인을 가볍게 보는 겁니다. 관청 제출용이라면 토지 소유자의 인감증명서나 본인서명사실확인서가 함께 요구될 수 있습니다. 다만 필요한 첨부서류는 지자체나 업무 종류에 따라 달라질 수 있으니, 제출처에 먼저 확인하는 게 가장 빠릅니다.

두 번째는 사용료를 애매하게 두는 경우입니다. 무상 사용인지, 월 사용료가 있는지, 일시금인지 문서에 적어야 합니다. 가족이나 친한 지인 사이에서는 “그냥 써도 돼”라고 말하기 쉽지만, 시간이 지나 소유자가 바뀌거나 상속이 발생하면 이야기가 복잡해집니다. 무상이라면 “무상으로 사용을 승낙한다”고 적고, 유상이라면 금액과 지급일을 남겨야 합니다.

세 번째는 원상복구 조건을 빼는 겁니다. 배수관을 묻거나 진입로 포장을 하거나 흙을 깎는 행위는 땅의 상태를 바꿀 수 있습니다. 나중에 누가 복구할지, 시설물은 철거할지, 유지관리 책임은 누구에게 있는지 적어두면 서로 덜 불편합니다.

토지 지번을 잘못 쓰거나 옛 주소로 작성하는 경우
공동소유자 중 일부 동의만 받고 제출하는 경우
사용 기간 없이 계속 사용할 수 있는 것처럼 남겨두는 경우
도면 없이 말로만 위치를 설명하는 경우
승낙 철회 조건이나 원상복구 책임을 빼는 경우

간단한 작성 흐름

먼저 토지대장, 등기사항증명서, 지적도 같은 기본 자료로 토지 표시를 확인합니다. 그다음 실제 사용할 구간을 도면에 표시하고, 사용 목적과 기간을 정합니다. 이 순서를 거치면 문구를 쓰는 일이 훨씬 쉬워집니다.

문서 제목은 “토지사용승낙서”로 쓰면 충분합니다. 본문에는 “소유자는 아래 토지에 대하여 사용자에게 다음 목적의 사용을 승낙한다”처럼 간단히 시작하면 됩니다. 이어서 토지 표시, 사용 목적, 사용 기간, 사용 범위, 비용, 원상복구, 특약사항을 차례로 넣으면 됩니다.

마지막에는 소유자와 사용자의 인적 사항을 적고 서명 또는 날인을 합니다. 관청 제출용이면 소유자 인감도장과 인감증명서가 필요한지 확인해야 하고, 법인 소유 토지라면 법인인감증명서나 사용인감계가 필요한 경우도 있습니다. 국가법령정보센터나 정부24, 해당 지자체 민원 안내에서 관련 절차를 확인할 수 있지만, 최종 요구서류는 담당 부서 안내가 우선입니다.

문구 예시

“본인은 아래 토지의 소유자로서 사용자 ○○○가 건축허가 신청 및 진입로 통행 목적으로 해당 토지 중 표시된 부분을 사용하는 것에 동의합니다. 사용 기간은 허가일로부터 공사 완료 후 30일까지로 하며, 사용자는 사용 종료 후 원상복구 책임을 부담합니다.”

이 정도 문구만 있어도 기본 틀은 잡힙니다. 다만 금액이 크거나, 장기간 사용하거나, 도로처럼 계속 이용될 가능성이 있는 경우에는 단순 승낙서만으로 끝내기보다 임대차계약, 지상권, 지역권 같은 법적 장치가 필요한지 전문가에게 확인하는 편이 낫습니다.

받는 사람도 주는 사람도 확인할 부분

사용자는 승낙서가 실제 허가에 충분한지 제출처에 먼저 물어봐야 합니다. 어떤 곳은 토지사용승낙서 양식을 따로 두고, 어떤 곳은 위치도나 인감증명서, 신분증 사본을 함께 요구합니다. 서류를 다 받은 뒤에 양식이 다르다는 말을 들으면 다시 도장을 받으러 가야 해서 생각보다 번거롭습니다.

소유자는 사용 목적이 내 생각보다 넓게 적혀 있지 않은지 확인해야 합니다. “건축 관련 일체”처럼 너무 넓은 표현은 나중에 해석이 커질 수 있습니다. 특히 통행로로 쓰도록 허락했는데 포장, 배수관 설치, 차량 상시 주차까지 포함되는지 애매하면 갈등이 생길 수 있습니다.

토지사용승낙서는 짧은 문서지만 땅이라는 재산과 연결돼 있어서 무게가 있습니다. 친한 사이일수록 오히려 내용을 또렷하게 남겨두는 게 서로 편합니다. 종이 한 장이 관계를 딱딱하게 만드는 게 아니라, 나중에 불필요한 오해를 줄여주는 안전장치가 되는 셈입니다.