집구하기 초보라면 계약 전 이렇게 확인하는 방법
발품보다 먼저 해야 할 조건 잡기
얼마 전 지인이 급하게 집을 구하다가 마음에 드는 방을 놓쳤다고 하소연하더라고요. 그런데 이야기를 들어보니 집이 없어서가 아니라, 본인이 원하는 조건이 너무 흐릿해서 결정이 늦어진 경우였습니다. 집구하기는 많이 보는 것도 중요하지만, 보기 전에 기준을 세우는 게 훨씬 중요합니다.
먼저 예산은 월세나 전세금만 보면 안 됩니다. 월세 70만 원 집이라도 관리비 15만 원, 주차비 5만 원, 인터넷 별도라면 실제 고정비는 90만 원이 됩니다. 전세도 마찬가지입니다. 보증금만 준비했다고 끝나는 게 아니라 이사비, 중개보수, 등기 관련 비용, 생활 가전 구입비까지 같이 봐야 합니다.
- 월세는 월 소득의 25~30% 안쪽이면 부담이 덜합니다.
- 관리비 포함 여부를 꼭 확인해야 실제 생활비가 보입니다.
- 출퇴근 시간은 지도 거리보다 실제 이동 시간으로 따지는 게 좋습니다.
- 엘리베이터, 주차, 반려동물, 옵션 여부는 처음부터 조건에 넣어야 합니다.
솔직히 처음에는 역세권, 신축, 넓은 집을 다 원하게 됩니다. 근데 예산이 정해져 있다면 셋 중 하나는 내려놓아야 하는 경우가 많습니다. 그래서 우선순위를 1순위, 2순위, 포기 가능한 조건으로 나눠두면 집을 볼 때 훨씬 덜 흔들립니다.
매물 볼 때 사진보다 현장을 믿는 방법
집구하기 앱 사진은 참고용으로만 보는 게 안전합니다. 광각으로 찍으면 5평 방도 꽤 넓어 보이고, 낮에 찍은 사진만 보면 밤 분위기를 알 수 없습니다. 실제로 집을 보러 가면 사진에서 안 보이던 곰팡이, 소음, 냄새, 채광 문제가 드러나는 경우가 꽤 있습니다.
집을 볼 때는 문을 열고 들어가자마자 전체 느낌만 보지 말고, 물과 전기부터 확인하는 게 좋습니다. 싱크대 물을 틀어 수압을 보고, 변기 물도 내려보는 게 현실적입니다. 샤워기 수압이 약하면 매일 불편하고, 배수가 느리면 청소할 때 스트레스가 큽니다.
현장에서 꼭 보는 부분
- 창문을 닫았을 때 도로 소음이 얼마나 들어오는지 확인합니다.
- 벽지 모서리, 창틀 주변, 장롱 뒤쪽에 곰팡이 흔적이 있는지 봅니다.
- 콘센트 위치가 생활 동선과 맞는지 살핍니다.
- 휴대폰 신호와 와이파이 설치 가능 여부도 챙기면 좋습니다.
- 분리수거장, 우편함, 현관 보안 상태도 같이 봅니다.
낮에 한 번 봤다면 가능하면 저녁 시간대 분위기도 확인하는 편이 낫습니다. 같은 골목도 낮에는 조용한데 밤에는 술집 소리나 차량 소음이 커질 수 있습니다. 여성 1인 가구나 야근이 잦은 사람이라면 집 내부만큼 귀갓길 분위기도 중요합니다.
계약 전에 서류로 위험 줄이는 방법
마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약금을 보내는 건 위험합니다. 사실 집구하기에서 가장 긴장해야 하는 순간은 집을 보는 때가 아니라 계약 직전입니다. 등기부등본, 건축물대장, 임대인 신분 확인 같은 기본 절차를 건너뛰면 나중에 큰돈이 묶일 수 있습니다.
등기부등본에서는 소유자가 누구인지, 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지 확인해야 합니다. 예를 들어 전세보증금이 2억 원인데 이미 대출이 많이 잡힌 집이라면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다. 공인중개사에게 설명을 듣는 것도 필요하지만, 본인이 직접 항목을 확인하는 습관이 중요합니다.
- 계약서의 임대인 이름과 등기부등본 소유자 이름이 같은지 확인합니다.
- 주소는 동, 호수까지 정확히 일치해야 합니다.
- 특약에는 수리 책임, 입주일, 대출 불가 시 처리 방식을 넣는 게 좋습니다.
- 계약금은 임대인 명의 계좌로 보내는 것이 기본입니다.
- 전세라면 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인합니다.
근데 여기서 많은 분들이 특약을 대충 넘깁니다. 예를 들어 입주 전 고장 난 보일러를 고쳐주기로 했다면 말로만 듣지 말고 계약서에 남겨야 합니다. 도배, 장판, 에어컨 청소, 누수 수리도 마찬가지입니다. 말은 기억이 다를 수 있지만 계약서 문장은 남습니다.
이사 후까지 생각해서 고르는 방법
집은 계약하는 순간보다 살기 시작한 뒤에 진짜 평가가 나옵니다. 그래서 집구하기를 할 때는 현재의 설렘보다 6개월 뒤 생활을 상상해보는 게 꽤 도움이 됩니다. 출퇴근이 매일 왕복 30분 늘어나면 한 달이면 10시간 이상 차이가 납니다. 월세 5만 원 아끼려다 시간을 너무 많이 쓰게 되는 경우도 있습니다.
주변 편의시설도 생활 패턴에 따라 다르게 봐야 합니다. 요리를 자주 하면 마트와 시장이 중요하고, 야근이 많으면 늦게까지 여는 편의점이나 음식점이 체감됩니다. 재택근무가 많다면 채광, 소음, 책상 놓을 공간이 훨씬 중요해집니다.
생활비까지 같이 계산하기
비슷한 월세라도 난방 방식에 따라 겨울 비용이 달라질 수 있습니다. 도시가스인지, 전기난방인지, 중앙난방인지 확인해야 합니다. 오래된 원룸은 월세가 싸 보여도 단열이 약해 냉난방비가 더 나올 수 있습니다. 엘리베이터 없는 4층은 보증금과 월세가 저렴한 대신 이사비가 더 붙을 수도 있습니다.
중개보수도 미리 계산해두면 당일에 당황하지 않습니다. 지역과 거래 유형, 금액에 따라 상한요율이 다르기 때문에 계약 전에 공인중개사에게 정확한 금액을 확인하는 게 좋습니다. 괜히 눈치 보지 않아도 되는 정상적인 확인입니다.
초보자가 피하면 좋은 집구하기 실수
초보자가 가장 많이 하는 실수는 급한 마음에 비교 없이 계약하는 것입니다. 좋은 매물은 빨리 빠지는 게 맞지만, 그렇다고 불안감만으로 결정하면 놓친 조건이 나중에 크게 보입니다. 최소한 비슷한 가격대 매물 3개 정도는 비교해보면 현재 보는 집이 싼지 비싼지 감이 옵니다.
- 사진만 보고 계약금을 먼저 보내는 행동은 피해야 합니다.
- 관리비 항목을 확인하지 않으면 예상보다 매달 더 나갈 수 있습니다.
- 불법 증축이나 용도 문제가 있는 집은 대출과 보증보험에서 막힐 수 있습니다.
- 옵션 상태를 사진으로 남기지 않으면 퇴거 때 분쟁이 생길 수 있습니다.
- 입주 전 하자는 문자나 계약서로 기록을 남겨야 합니다.
집구하기는 운도 조금 필요하지만, 대부분은 확인의 차이에서 갈립니다. 같은 예산이라도 기준을 세우고, 현장을 꼼꼼히 보고, 서류를 확인한 사람은 훨씬 덜 후회합니다. 완벽한 집은 드물지만 내 생활에 맞는 집은 분명히 있습니다. 급하게 고르기보다 내 하루가 편해지는 방향으로 선택하는 게 오래 살수록 만족도가 높았습니다.
